Açıklama
Kooperatiflerimizin değerli ortakları;
Bir kooperatifimizin ortağı olan Aslan Şimsek bey, projenin geçmişini özetlemiş ve geleceğe dair yapılması gerekenler hususunda samimi duygu ve düşüncelerini ifade ettiği örnek yazısını sizlerle paylaşmak istedik. Değerli ortağımıza yol gösterici fikir ve davranışından dolayı teşekkür ederiz.
YÖNETİMKURULU a.
Başkan
Arif KORKMAZ
SS. BAŞKENT ÖZLEM YAPI KOPARİTFLER BİRLİĞİ BAŞKANLIĞINA
46 Kooperatifin, Başkent Özlem çatısı altında birleşerek konut edindirme amacıyla yapılan yayla Bağ Projesi. İlk sunumlarında villa tipleri konutların kullanım ve yaşam kom seti ve 2014 yılında teslim edilecek öngörüsüyle sunulmuştur.
1000-1200 TL. Aidatların ödeyen ve ek ödemeye hazır, kredi kullanımına da razı olan üye profilimiz, aynı dili konuşmayan, söylenenleri anlamayan, hale dönüşmüştür.
Üyelerin tekrar ikna edilebilmesi ve güven ortamının sağlanması için;
Yönetimlerin süreci en kısa sürede müdahil olup; tüm sorunlar ve çözüm yolları belirlenip, listelenerek üyeler tarafından bilinir ve ulaşılabilir hale getirmek, çözüme katkısı olacak her grup temsilcisi ve üye ile randevulu görüş günleri altında bağlı olduğu kooperatif ve üst birlik yönetimince görüşülmesi.
Yapılan bu görüşmeler rapor haline getirilerek, kooperatiflerde tartışılıp yapılacak kooperatif üst birlik temsilciler kurulunda oya sunularak kabul ve retti yönünde karar alınıp, uygulamaya konulmalı, Bu sürecin her aşamasında da katkısı olanlara bilgilendirme yapılmalıdır. Amaç demokratik kararlarla surece tüm üyeleri dâhil edip alınacak kararlara sahip çıkmasını sağlanmalıdır.
Yayla bağ projesinin uygulamaya sokmak için, birçok sorunumuz var doğrudur. Ancak; bu sorunları, çözecek çözüm yolları da vardır. Bu yoları bulup çıkarmakta ortak akıl ve mutabakatla olmalıdır.
Dayatma fikir ve uygulamalar yerine, demokratik çoğunluğu esas alan fikir ve uygulamaları gündeme alarak üyelerin katılım ve yönetimleri sahiplenmesi sağlanmalıdır.
Sayın başkan farklı beklentileri olan kişi ve grupları yönetmek bir sanattır. Sorunları tespit ettirmek ve Çözüm yollarını bulmak ve buna yapabilecek kadroları bulup yaptırmak ve takip edip bitirme, bilgi ve becerisine sahip yönetici başaralı yöneticidir.
Bulunduğunuz takdir makamı nedeni ile, yeni fikir ve uygulamalara kapı aralamak, projeyi uygulanır bir rotaya sokmak. İnsanlara dokunmak, enisabetli çözümün bulunması,yolunda, Bilgilerimizi netleştirmek amacı ile görüş ve analizlerim aşağı çıkarılmıştır.
1-ARSAVE PROJE ANALİZİ
A-Arsa Analizi
Hazineden alınırken yapılan, protokol ve imara açılmasını engelleyen hususlarda yapılan tespit ve engellerin noksanlıkların tamamlanması.
Tarım ve orman Bakanlığı, tarım ve orman arazisi olmadığı raporları alınmalı.
Çevre bakanlığınca imara açılmasını ve yapılaşmayı engelleyen sorunlar çözülerek gerekli raporların alınması.
Kültür bakanlığı sit ve sanat yapıların yapılaşma ve imar dışında bırakıldığı mutabakat raporları alınmalı.
Tapu ve kadastro sınırlarının tespit ve işaretlemelerin yapılarak kadastro ve imar sınırlarıyetkili meclis ve komisyonlardan geçirilerek işletilmeli
Jeolojik etütlerin yapılması raporların alınması imar kayıtlarına işlenmesi.
Doğal yağmur suyu, dere ve kanalar akış yatakları dışında imar yapıldığı raporlanmalı.
B-Proje Analizi
a-30.000 ile 50.000 nüfusa tekamül eden kentsel proje alanı, 25.000,5.000,1.000,lik imar planları yapılırken; Çevre şehircilik Bakanlığı, Ankara büyük Şehir ve Gölbaşı belediyesi imar müdürlükleriyle mutabakat içinde sonuçlandırılmış olması.
b-Yapılan kentsel imar ve mimari planlarda uzmanlık bilgi ve kayıtlardaki noksanlıklar uzlaşmayla tamamlanmalıdır.
c-Proje alanı İçinde kalan sivil alanda, Uzman ve kurumsal çalışma yapılarak, sorumluluk sınırları belirlenmeli.
d-Villalar kooperatiflere protokole uzlaşı ile inşaat yapılmak üzere teslim edilerek projenin tamamlanması ve değerlenmesine katkı sağlanmalı.
e-Çok katlılar etaplar halinde yapılmak üzere;
Proje içinde Yer ve konumuna göre ayrılarak kooperatif yönetimlerinin mutabık kalacağı 3031 Adet çok katlı daireyi, KAT KARŞILI VERME VE ETAPLAR halinde İNŞAATLARINIYAPTIRMA Yönetim için teknik ve uzman bir yönetim Kurulu oluşturmalı.
I-Etap alanları Kat karşılı taleplisi olan firmalara %50 kat karşılığı anlaşma yolu aranmalı.
II-Kooperatifler inşaat yaptırma heyetince yapılacak, çok katlı dairelerin etaplar halindeki, inşaat maliyetleri, kooperatiflerin hissesi oranındaki dairenin; inşaatlarının yapımı, çevre düzenlemesi, alt yapı, bağlantı yolu, açık ve kapalı otopark, inşaatlarının katkı payı kooperatiflerden alınarak, ikamet edilir duruma getirilip, satış veya teslim konusunda mutabık, yapılan ilk ETAP proje yerleşime açılmalı.
2-YÖNETİM ANALİZİ
Kooperatif yönetimleri ve üst birlikte oluşturulan yönetim kadroları ve üst birliğe seçilen temsilciler bu güne kadar kibir ve ben odaklı yerini mahfaza etme mücadelesi ile ortakların yararına olacak hizmet ve sorumluklardan kaçarak köşeye sıkışmıştır.
Üyelerimiz Çözümle alakası olmayan gruplarda yer alarak yöneticilere aktaramadığı tepki ve suçlamaları bu grubun arkasına saklanarak yapmaktadır. Bu Durumdan kurtulmanın yolu ise aktif hale geçmektir.
Şöyle izah edilebilir.
a-19 km.25 metre genişliğinde kırmızı kotta ana yoların yapılması genel kurul temsilcileri ve yönetimin kararlılık iradesini ifade eder. Yönetimin isiyatif alıp uygulama ve mücadeleye hazır olduğunu, kaçak güreşten vaz geçtiğini risk almaya hazır olduğunu göstermektedir.
b-Villa arsalarının kooperatiflere, inşaat yapmak üzere teslimi, kooperatiflerin aktifleşmesini,üyelerin hareketlenmesini sağlar.Kendi sorumluluk alanlarına odaklanır, Bilinmezlik ve kararsızlık umutsuzluğu, kaosa yol açar.
c-Çok katlıların,kooperatif yönetimlerince de kişiliği, meslek uzmanlığı kabul gören itimada vasıl olmuş uzmanlardan oluşan bir komisyonca,Etaplar halinde yapımının yolunun açılması kooperatifler arasında iş birliği ve güveni artırır.
d-Ticari alanlarda yap işlet çalışmalarının altyapısı hazırlanmalı, proje kalitesi, finansal geri dönüş katsayısı, yüksek yaşam kalitesi ve modern yapılaşma proje değerlerini de artırır.
e-Proje hızına göre, üyelerin yeniden sahiplenmeleri hızlandırılmalı, faaliyetler üst birlik sitesinde yayınlanarak bilgilendirilmeli.
f-Aylık Bilgilendirme, Danışma ve değerlendirme günleri ile; bilinmezlerden, fitneden, güvensizlikten kurtulmalıyız.
g-Etaplar halinde yapılması kabul görmesi halinde;inşaat hızıyla orantılı aidatlarda artırılmalıdır.
3-GÜVEN ANALİZİ
Üst birlik yönetiminin, 2014yılında üyeleri, bir villa sahibi yapma hayali, çeşitli bahanelerle bir sonuca ulaşamadı. Üyelerin güven kazanması uzun zaman alacaktır.
Ancak; dün dünde kaldı, bizlere düşen hataları telafi etme, Gerçekleri kabullenip, çözüm üretme ve birlik beraberlik içinde, doğruluk düsturunu prensip edinip, birleşip uygulamaya geçme zamanıdır.
Günümüzde, inşaat yapım ve geçim şartları gerçekten tahammül edilebilir sınırları aşmıştır. Ancak arsa, menkul Fiyatların da 5 ile 10 katlık bir orana yükselmiştir.
Yani projeye 5 koyup 100 alma tamamen bizlerin sabırlı ve bilinçli hareket etmesine bağlıdır. Bizim içimizden iş bilir, işleri rayına sokacak yaptığı çalışmalarla da takdirimizi kazanacak bir ekip kurulmalıdır.
Günümüzde krizleri Tetikliyken sebepleri tek nedene bağlamak mümkün değil bunlar:
a-Yaylaşehir projesinin yapımı çok uzamış, üyelerimizin aile halkı tarafından problem olarak tanımlanmıştır. aile reisinde karizma ve otoritesini etkilemiştir.
b-Kira bedellerindeki Artış
d-Maaşların yeter
c-Pahalılık ve geçim sıkıntısı
izliği
e-Tatil, ulaşım, elektirik, su, telefon, internet,doğal gaz ve aidat abone hizmetlerindeki artışlar vs,
f-işe girme meslek sahibi olmadaki zorluklar
Yani üyelerin yaşam ve sosyal ve ekonomik durumlarında dikkate almamız gerekecektir.
4-FİNANS ANALİZİ
Kooperatiflerin villa inşaat ruhsatını alarak işe başlaması.
Çok katlıların etaplar halende yapılması
Finans akışını krediye gerek duymadan sağlayacaktır.
Örnekleme:3031 Çok katlı Daire 4 Etap olsun
1-Etap 450 adet:2031 Daire : puan: 0.221 x30 üye 6 adet çok katlı daire ve 647 ek pay
2.Etap 500 adet:2031 Daire: puan: 0,2165X30 üye 6 adet çok katlı daire ve 495 ek pay
3-Etap 550 adet: 2031 Daire: Puan: 0,270 X30 üye 8 adet çok katlı daire ve 124 ek pay
4-Etap 531Adet:2031 Daire: puan: 0,261X30 üye 7 adet çok katlı daire ve 124 Ek pay
Sonuçta:
Üst birlik ve kooperatif yönetimleri Projeyi üyeler lehine tamamlamak için irade göstermiş olacak
Finans temini üyelerin gelirine uygun zamana yayılmış olacak,
İlk etap bitiğinde finans ve sermaye oluşumu sağlandığından proje değerlenmesi hızlanacak kıymetli yer kıymetsiz değerlemesi kalkacaktır.
5-İNŞAAT ANALİZİ
İnşaat birim maliyet fiyatları, metre kare olarak 5000-15.000 tl arasıdır.
Ancak;Daire ve villa satısında da, 5 ile 10 misli artış olmuştur, yani yapılan bir yerin maliyet fiyatının 5 ile 10 misline satılır hale gelmiştir.
Kooperatiflerle, Birlik arasında,Anlaşma sağlanırsa Etaplar halinde yapılması projenin hızlanması bakımından bir zorunluktur.
Şantiye binasının bitiminden yamaçlara doğru etap planlaması yapıldığı takdirde kanalizasyon, Su, Elektrik, Doğal gaz, İnternet, Telefon, Yolların başlangıç ve Bağlantı bütünlüğünü sağlanmış oluruz. Arazi yağmur suyu kanaları yol ve menfezlerde sistemle bütünleşmiş olur.
150 metre kare daire maliyet fiatı:150x7.000=1.050.000TL Daire başı 450 TL. Alt yapı ve çevre Düzenlemesi toplam bir daire anahtar teslim 1.500.000 TL. Olur.
450 dairelik bir etapta 5 üye 1 dairenin maliyetini katılmış olur. Oda 300.000 tl karşılık gelir.30 ay ödeme sonunda en az 5.000.000-7.000.000 arası katına göre satılır. Ortalama 6.000.000 TL. Gelir getirir.30 ay sonra 1 üyenin 300.000 TL. si, 1.200.000 TL.yükselir .Artık ana sermaye oluşmuştur. Diğer etapların satış sürümüne göre villa yapımı içinde kooperatiflere kar payları aktarılır. Böylece villa yapılmasının önü açılmış olur.
Kooperatifler kendine sonradan tahsis edilen ek villaları Maliyeti=Metre Kare fiyatı =8.000x250 Metre Kare Villa=2.000.000 TL. İlave 500.000TL.alt yapı çevre düzenlemesi vs.2.500.000 TL bir maliyet olur. Satış fiyatları 20.000.000 TL İle 30.000.000TL.Arası Acemlimiz yok isteyen alır.
İlk Etap bittiğinde 450 addet daire satıldığında 450x6.000.000=2.700.000.000 TL’lik fon oluşmuş olur.
Etaplar halinde yapıldığında, yaşam alanları bütüncül oluşur.İnşaat alanlarından etkilenmez, etap güvenliğinde sağlanmış olur. İster biz yapalım islersek yaptıralım bu işin kar edeni üyeler olacaktır. Üyelere kredi kullanmadan finansal katkıda kolaylık sağlanmış olur.
Kooperatiflerin her etaba ortak olarak katılarak, üye oranı kadar daire sahibi olacak, inşaatların yapımı ve projelerin bitirilmesi hızlanacaktır. Sürece hissesi oranında katılamayan kooperatifler adına, kredi kullanıp, satıştan hissesine düşen gelirlerden borçları tahsil edilecektir.
Üst birlik bu projenin koordinatörü ve devamlılığını sağlayan en yetkili ve etkili kurumdur. İşleri yoluna koymak, korku ve güvensizlikleri aşmak birlik beraberlik içinde çözüm üretmek ve projeyi harekete geçirmek zorundadır.
Yol arayana birden çok yol vardır. Ancak takdire şayanı bulmak bilgelerin işidir.
Heyetinize sahsınızda saygılar sunar başarılar dilerim.03.05.2024
Arslan ŞİMŞEK
Anıl Gölbaşı Yönetim Kurulu Üyesi